Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO)

Les Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) s’appliquent à divers types de transactions immobilières, telles que :

• Les biens immobiliers anciens (appartements, immeubles entiers).

• Les biens immobiliers neufs.

• Les terrains à bâtir.

• L’usufruit d’un immeuble.

• La nue-propriété d’un immeuble.

Ces droits sont à la charge de l’acheteur et doivent être acquittés auprès du Service de la Publicité Foncière (SPF). Ils bénéficient principalement aux départements et aux communes, avec une participation ultra-minoritaire de l’État.

Composition des DMTO

Les DMTO comprennent :

1. La taxe départementale de publicité foncière (TPF) et les droits d’enregistrement départementaux.

2. La taxe communale additionnelle à la TPF et aux droits d’enregistrement.

Taxes additionnelles

Certaines régions, comme l’Île-de-France, prélèvent des taxes additionnelles sur des biens spécifiques. Par exemple, une taxe de 0,6% s’applique aux locaux à usage de bureaux, commerciaux et de stockage.

Les frais de notaire : une majorité de taxes

Les frais de notaire incluent majoritairement des taxes perçues au profit des collectivités locales (80 à 85% des frais d’acquisition). Seule une part minoritaire revient au notaire pour ses prestations.

Taux des DMTO

Les taux des DMTO peuvent être modifiés chaque année sur délibération du conseil départemental. Les nouveaux taux s’appliquent aux transactions réalisées entre le 1er juin de l’année en cours et le 31 mai de l’année suivante.

Taux pour l’ancien

• Taux communal : 3,80% du prix d’achat (article 1594 D du Code Général des Impôts, CGI).

• Taux départemental : de 1,20% à 4,50%.

• Part de l’État : 2,37% du montant perçu par le département (frais d’assiette et de recouvrement).

Taux global maximal : 5,81%—Ce taux est très souvent appliqué.

Taux pour le neuf

• Taux réduit : 0,70% (article 1594 F quinquies du CGI). Ce taux s’applique aux acquisitions soumises à la TVA, comme les biens achetés en VEFA (« vente en état futur d’achèvement ») ou directement auprès d’un promoteur immobilier.

Pour un bien neuf vendu par un particulier (non soumis à TVA), le taux de DMTO revient au taux de droit commun.

Les DMTO : un poids plus lourd sur l’ancien

Pour l’immobilier neuf, une taxe réduite de publicité foncière s’applique au taux de 0,715% (article 1594 F quinquies du CGI). Cependant, dans le cas d’un bien ancien, les droits d’enregistrement peuvent atteindre le taux maximal de 5,81%.

Réductions de taux possibles

Chaque département peut adopter des réductions dans des cas particuliers, tels que :

• Ventes par lots (« ventes à la découpe ») impliquant le droit de préemption d’un locataire.

• Mise en copropriété d’un immeuble, suite à l’exercice du droit de préemption par un locataire.

Ces réductions peuvent ramener le taux à un minimum de 0,70%.

Exonérations et abattements

Exonérations

• Ventes de logements réalisées par des organismes HLM ou des sociétés d’économie mixte (article 1594 G du CGI).

• Contrats de bail à réhabilitation (article 1594 J du CGI).

Abattements fiscaux

Les conseils départementaux peuvent voter des abattements sur les DMTO. L’article 1594 F ter du CGI prévoit notamment :

• Un abattement minimum de 7 600 euros sur les transactions jusqu’à 46 000 euros.